Förvaltningsberättelse

Om verksamheten

Lejonfastigheter AB (publ), 556477-7851, med säte i Linköping, ägs av Linköpings Stadshus AB (publ), 556706-9793, som i sin tur ägs av Linköpings kommun. Bolagets uppdrag från ägaren är att långsiktigt äga fastigheter för kommunalt finansierad verksamhet samt att erbjuda lokaler av god kvalitet till konkurrenskraftiga hyror.

Lejonfastigheter AB har ett vilande dotterbolag, Castoris AB (556739-9901). Under 2019 förvärvade Lejonfastigheter AB ytterligare ett dotterbolag, Idrottslaget 4 i Linköping AB (559198-5659), vilket  fusionerades in i Lejonfastigheter AB 2020-01-28.

Ägardirektiv

Ägardirektivet är en övergripande vägledning för hur Lejonfastigheters ägare, Linköpings kommun, vill att bolagets arbete ska bedrivas och vilka syften som ska uppnås. Lejonfastigheter ska på affärsmässiga grunder tillhandahålla lokaler och fastigheter av god kvalitet, till i första hand kommunala men även andra offentliga verksamheter. Lokalerna ska tillhandahållas såväl i bolagets egenägda som i inhyrda lokaler och fastigheter. Till ändamålet hör även att ge ägaren skälig avkastning och ska ha en ekonomisk ställning som medger utveckling och investeringar utan ägartillskott.

I ägardirektivet anges att Lejonfastigheter ska vara en ledande aktör i kommunens strategiska fastighetsprojekt. Ambitionen vad gäller miljöhänsyn betonas, liksom betydelsen av lokalernas fysiska tillgänglighet och av goda och hälsosamma utomhusmiljöer. Vidare ska Lejonfastigheter medverka i genomförandet av kommunens miljöpolitik, värna om goda inom- och utomhusmiljöer samt verka för att lokalerna håller hög fysisk tillgänglighet. Lejonfastigheter får göra ett tillfälligt avsteg från ägardirektiven gällande Kungsbergsskolan, som innebär att bolaget får bygga kontorslokaler i Kungsbergsskolan där det tidigare var planerat för en gymnasieskola.

Ledningsprinciper

Styrnings- och ledningsprinciper som gäller för bolagets verksamhet, och som årligen beslutas av styrelsen:

• Finanspolicy
• Personalpolicy
• Hållbarhetspolicy
• Arbetsmiljöpolicy

Lejonfastigheters Ansvarskod gäller för alla leverantörer med avtal värda över 100 000 kronor per avrop.

Styrning

Bolagsstämman är Lejonfastigheters högsta beslutande organ, och beslutar om:

• fastställande av resultaträkningen och balansräkningen
• dispositioner av bolagets vinst eller förlust
• ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och för verkställande direktören
• val av styrelseledamöter och ersättare, som är utsedda av kommunfullmäktige
• val av revisor.

Styrelse

Lejonfastigheters styrelse består av elva styrelseledamöter utsedda av Linköpings kommunfullmäktige. Utöver dessa är en personalrepresentant utan rösträtt utsedd. Representationen i styrelsen speglar kommunfullmäktiges partipolitiska sammansättning. Bolagets styrelseledamöter, ordförande och vice ordförande väljs av kommunfullmäktige i Linköpings kommun. Mandatperioden för styrelserepresentanterna är fyra år och sträcker sig från första årsstämman efter genomfört kommunalval till årsstämman efter nästkommande kommunalval.

Styrelsens övergripande uppgift är att ansvara för organisation och förvaltning av verksamheten samt för den finansiella rapporteringen. Styrelsen beslutar även om bolagets strategi, fastställer ekonomiska, sociala och miljörelaterade mål samt ansvarar för att inrätta effektiva och ändamålsenliga system för styrning, intern kontroll och riskhantering. Arbetet bedrivs utifrån aktiebolagslagens krav och enligt en av styrelsen fastställd arbetsordning, som reglerar beslutsordning, arbetsfördelning mellan styrelsen och verkställande direktören samt mötesordning. Styrelsen bedömer fortlöpande bolagets ekonomiska situation.

Styrelsearbetet under året

Under verksamhetsåret 2021 hade styrelsen tio ordinarie styrelsemöten. Utöver ordinarie styrelsemöten har bolaget genomfört utökade styrelsedagar med fokus på affärsplan med fördjupning inom mål & strategier och riskområden.

Styrelsen arbete följer en årlig cykel. Frågor som behandlats är finansiell ställning och utveckling, årsbokslut, delårsrapporter, affärsplan med budget samt investeringsbeslut. Under året har även fokus lagts på flexibelt arbetsliv/distansarbete och hantering av arbetsmiljöfrågor kopplat till Covid-19.

Under året har styrelseutvärdering skett via en extern part. Utvärderingen har skett både via en digital enkät och genom personliga intervjuer av styrelsens medlemmar. Resultatet visar på att styrelsens arbete fungerar på ett mycket bra sätt.

Revision

Revisionen ska verka för att:

• företagets redovisning är rättvisande
• den interna kontrollen är tillräcklig
• verksamheten håller hög effektivitet

I revisionen samverkar den auktoriserade revisorn med lekmannarevisorer. Vid sidan om den ekonomiska revisionen granskar lekmannarevisorerna att bolagets verksamhet sköts på ett ändamålsenligt sätt utifrån uppdraget. Auktoriserad revision och lekmannarevision summerar sina iakttagelser i revisionsberättelsen och granskningsrapporten i årsredovisningen.

En översiktlig granskning har genomförts av Lejonfastigheters hållbarhetsredovisning 2021, där fokus har varit granskning av energi och utsläpp.

Kommunen ställer krav på att styrelsen utser internkontrollrepresentanter. Lejonfastigheters styrelse har utsett två av ledamöterna som utför sitt uppdrag utifrån ”Vägledning för intern kontroll inom Linköpings Stadshuskoncern”. Ledamöterna har lämnat en muntlig rapportering vid varje styrelsemöte, och systematiskt fördjupat sig i hur den interna kontrollen fungerar inom flera väsentliga områden i bolaget såsom investeringsprojekt, inköp och ansvarskodsrevisioner.

Verksamheten 2021

Arbetet med Lejonfastigheters utökade uppdrag, i form av övertagande av Linköpings kommuns samtliga hyresavtal, har slutförts under året. Fortsatt effektivisering av hyresadministration, lokalförsörjningsprocess samt implementering av ny ansvarsfördelning och förbättrade rutiner har varit i fokus i bolaget. Syftet är ett tydligare helhetsansvar samt förbättrad leverans av ändamålsenliga lokaler för de kommunala verksamheterna tillsammans med Linköpings kommun.

Under året har distansarbete varit huvudarbetsformen för Lejonfastigheters medarbetare på grund av pågående pandemi. Lejonfastigheters krisledningsgrupp är aktiverad sedan mars 2020 och riskbedömningar över situationen uppdateras kontinuerligt. Förvaltning, drift och underhåll av fastighetsbeståndet fortgår med största möjliga normalitet, dock med hänsyn tagen till det aktuella läget. Verksamheten har inte påverkats i någon nämnvärd utsträckning av distansarbete eller själva pandemin. Under hösten planerades för återgång till att ha kontoret som huvudarbetsplats. Återgången kommer att ske successivt.

Bolaget fortsätter med omfattande underhållsinsatser, gällande dels större ombyggnationer och dels åtgärdande av brister för att säkerställa fastigheternas långsiktiga värde. Totalt uppgick de planerade underhållsåtgärderna till 116 (136) miljoner kronor, där 31 (37) miljoner kronor har aktiverats då de avser exempelvis byte av tak, fasad, större elinstallationer och vattenledningar, som bedömts ha en betydande nyttjandetid.

Under hösten 2021 rusade elkostnaderna och bidrog till en ökning med 9 miljoner kronor jämfört med föregående år. Under 2020 stod en del lokaler oanvända del av året på grund av pandemin, vilket då bidrog till lägre kostnader än normalt.

Lejonfastigheters resultat efter finansnetto uppgick till 109 (127) miljoner kronor. Förra årets högre resultat förklaras av en försäljningsintäkt avseende mark om 16 miljoner kronor. Nettoomsättningen har ökat med drygt 35 procent vilket främst förklaras av det utökade uppdraget som bidrar med 275 miljoner kronor i hyresintäkter 2021 jämfört 26 miljoner kronor 2020. Posterna från det utökade uppdraget har ökat succesivt i takt med att Lejonfastigheter har tagit över flera hyresavtal från externa hyresvärdar för vidare uthyrning till kommunen. Utöver det utökade uppdraget ökar nettoomsättningen på grund av hyresförändringar till följd av färdigställda om-, till- och nybyggnationer samt hyresförändringar enligt avtal.

De externa kostnaderna ökade till 728 (404) miljoner kronor. Det utökade uppdraget bidrar till motsvarande ökning som på intäktssidan, 249 miljoner kronor. Kostnaderna för fastighetsskötsel påverkas av att Lejonfastigheter har nya avtal inom fastighets- och markskötseln som började gälla i oktober 2020 respektive april 2021. De nya avtalen innehåller fler arbetsmoment än tidigare avtal och får till följd en ökad kostnad för fastighetsskötsel om ca 23 miljoner kronor för 2021 jämfört med 2020. Dessa ökade kostnader för fastighetsskötsel bör på sikt minska företagets underhållskostnader. Underhållstakten är hög, men företagets underhållskostnader understiger föregående år med ca 14 miljoner kronor. Minskningen är delvis kopplat till pandemin, då vi inte har kunnat utföra allt planerat underhåll.

Årets räntekostnader har minskat med 4 miljoner kronor jämfört med föregående år, trots att vi har valt att anpassa låneportföljens räntebindningsstruktur i enlighet med gällande finanspolicy. Vi har genomfört en förtida stängning av en ränteswap till en kostnad om 12 miljoner kronor, vilket minskar räntekostnader kommande år. Osäkerheten i omvärlden och effekter av pandemin kan snabbt förändra räntenivåerna till kommande år.

Lejonfastigheters investeringar uppgick till 502 (582) miljoner kronor, inklusive 31 (37) miljoner kronor i aktivering av underhåll. Investeringsvolymen finansieras dels med kassaflödet från den löpande verksamheten, dels genom kapitalmarknaden.

Under året har flera större ombyggnationer färdigställts, bland annat ombyggnation av Ånestadsskolan, Kvinnebyskolan samt Katedralskolan med tillhörande Vaktmästarbostad. Nybyggnationen av Färgeriet i Ebbepark har färdigställts, liksom den nya idrottshallen vid Vist skola och Padelhallen vid Linköpings Sportcenter.

Flera nybyggnadsprojekt har påbörjats under året, bland annat förskolorna Blåeldsbågen (Norrberga), Honnörsgatan, Berzeliusskolan och Ellen Keys gata. Även projektet för till- och ombyggnation av Vreta Kloster skola har startats.

Nybyggnation av två gruppboenden, Morellvägen och Brandliljegatan, samt ny-, till- och ombyggnation av Blästadskolan och tillbyggnad av Nykils skola är i sina startskeden.

En extern värdering av fastighetsbeståndet visar att det sammanlagde värdet uppgick till 11 158 (9 749) miljoner kronor och ett övervärde om 6 077 (4 916) miljoner kronor. Ökningen om 1 409 miljoner kronor beror i huvudsak på årets investeringar och sänkta avkastningskrav.

Finansiering

Lejonfastigheter arbetar strategiskt med den finansiella verksamheten för att uppnå balanserade finanskostnader och en effektiv riskhantering. Finansnettot, exklusive utdelning från dotterbolag, uppgick till -55 (-59) miljoner kronor. De räntebärande skulderna uppgick till 3 900 (3 650) miljoner kronor. Låneportföljen har en spridd förfallostruktur med en genomsnittlig räntebindningstid om 2,3 (2,2) år. Den genomsnittliga låneräntan inklusive borgensavgift uppgick vid årsskiftet till 0,86 (1,08) procent. Marknadsvärdet på derivat uppgår till ett negativt belopp om 27 (91) miljoner kronor. Disponibla likvida medel inklusive outnyttjad del av avtalade kreditfaciliteter uppgick till 1 617 (1 271) miljoner kronor. 

Sammanfattning av 2021

2021 präglades av återöppningen av världens ekonomier. Efter en lång period med låg inflation överraskades världen av allt högre inflationsutfall, drivet av bland annat störningar i de globala leverantörskedjorna, rusande energipriser och skifte från tjänste- till inflationsdrivande varukonsumtion. Länge bedömdes inflationen som tillfällig men mot slutet av året slutade världens viktigaste centralbank, amerikanska Federal Reserve, att beskriva inflationen som övergående.

Den svenska ekonomin återhämtade sig starkt under året och i tredje kvartalet var BNP på högre nivåer än innan pandemin. Framförallt elpriser drev upp inflationsutfallen och KPIF (KPI med fast ränta) avslutades på 3,6 procent i november, högt över Riksbankens mål. Det breda inflationstrycket som präglat exempelvis USA märktes dock inte på samma sätt i Sverige och kärninflationen låg på 1,9 procent i november.

De akuta pandemiåtgärderna drogs tillbaka medan Riksbanken fortsatte med obligationsköp under hela året. Stora köp av bostadsobligationer upprätthöll efterfrågan och bidrog till låga kreditmarginaler på både kapitalmarknaden och via Kommuninvest, vilket Lejonfastigheter kunde dra nytta av. Den rörliga räntan låg kring 0 procent (Riksbankens reporänta) medan längre marknadsräntor var volatila. När året summeras hade längre räntor stigit i takt med att marknadens ökade förväntan på räntehöjningar under de kommande åren. Nya räntesäkringar kunde dock göras under året till goda nivåer. Dessa följde den fastlagda räntestrategin som också utvärderades under året.

Utsikter 2022

Den ekonomiska återhämtningen väntas fortsätta under 2022 och inflationen får fortsatt stort fokus, i Sverige och internationellt. Den stora frågan är hur övergående inflationsuppgången är och vilka åtgärder världens centralbanker vidtar. På flera håll signaleras nu räntehöjningar men i Sverige indikerar Riksbanken inga höjningar under 2022 eller 2023. På finansieringsmarknaden väntas fortsatt goda förutsättningar men möjligen kan Riksbankens avslutade stödköp och eventuellt krympande balansräkning påverka marginaler negativt.

Lejonfastigheters investeringsverksamhet

Lejonfastigheter har en omfattande investeringsverksamhet. De finansiella riskerna, främst uttryckt i möjligheten att anskaffa nödvändigt kapital, förefaller vara fortsatt låg. Även potentiella ränteförändringar kommer att påverka företaget i mindre utsträckning, med anledning av företagets effektiva hantering av ränterisk.

Kreditanskaffning

Lejonfastigheter har en väl diversifierad kreditförsörjning med kreditfaciliteter. Det ger trygghet i företagets långsiktiga kreditbehov. Företaget erhöll redan 2006 A-1+/K1 och AA- från Standard & Poor’s (S&P) avseende kort- och långfristigt kreditbetyg. Under året har respektive betyg återigen fastställts. Företagets finansiella styrka och flexibilitet noteras särskilt i analysen genomförd av S&P.

Lejonfastigheter är sedan 2006/2007 verksamt på kapitalmarknaden och påverkas därför av marknadsutvecklingen såväl i Sverige som internationellt. Sedan 2018 ingår Lejonfastigheter i Linköpingsgruppen, tillsammans med Linköpings kommun, Linköpings Stadshus AB, Tekniska verken i Linköping AB och AB Stångåstaden. Gruppen har satt upp ett gemensamt MTN-program för att låna räntebärande värdepapper med lång löptid, och ett gemensamt certifikatsprogram för att låna räntebärande värdepapper med kort löptid. Lejonfastigheter lånar från dessa gemensamma program i eget namn och med kommunal borgen som säkerhet. Emitterade certifikat och obligationer/MTN uppgick vid årsskiftet till 1 050 (950) miljoner kronor respektive 1 050 (1 200) miljoner kronor. År 2019 satte Linköpingsgruppen upp ett gemensamt grönt ramverk och sedan dess har Lejonfastigheter emitterat tre gröna obligationer inom MTN-programmet.

Kreditanskaffning sker även från Kommuninvest om 1 800 (1 500) miljoner kronor. Företaget innehar också kreditlöften. Totalt omfattar dessa 2 500 (2 250) miljoner kronor, varav 500 (1 250) miljoner kronor från nordiska affärsbanker och 2 000 (1 000) miljoner kronor från Linköpings kommun. Under året har kreditanskaffningen syftat till att säkerställa kommande kreditbehov.

Finansiering och hantering av finansiella risker

Företagets finansiella verksamhet styrs av den övergripande finansieringsstrategin, som är en del av företagets affärsplan. I finanspolicy och instruktioner beskrivs ansvarsförhållanden och vilka restriktioner som reglerar den finansiella verksamheten. Styrelsen ansvarar för och beslutar om policyn och verkställande direktören beslutar om företagets finansiella instruktioner.

Företagets viktigaste finansiella risker är refinansierings- och ränterisk. Refinansieringsrisk hanteras genom att avtala om kreditfaciliteter med etablerade nordiska affärsbanker, samt med bestämda villkor som säkerställer företagets finansieringsbehov. Ränterisken hanteras genom att följa en räntebindningsstrategi som ger en låg räntekostnad i förhållande till risk, med beaktande av företagets verksamhetsrisk och finansiella styrka.

Sedan 2014 följer Lejonfastigheter redovisningsreglerna enligt K3-regelverket. Det innefattar bland annat regler för redovisning av finansiella instrument. Företaget har valt att redovisa finansiella instrument genom utnyttjande av så kallad säkringsredovisning. Det innebär att utnyttjande av derivat syftar till att säkra underliggande kassaflöde i skuld. Säkring görs på portföljnivå genom utnyttjande av ränteswappar. Andra derivat föreligger ej. Vid enstaka transaktioner antas att det föreligger korrelation i underliggande kassaflöden. Separata stickprov görs kontinuerligt. Stickproven avser att mäta effektiviteten i säkringsredovisningen och utförs genom mätning av korrelation av de underliggande marknadsräntorna. Utförda stickprov har visat att bolagets säkringar är effektiva.

Information om hållbarhet

Lejonfastigheters hållbarhetsredovisning upprättas enligt Global Reporting Initiatives (GRI) Standards för hållbarhetsredovisning, tillämpningsnivå Core, samt i enlighet med kraven i Årsredovisningslagens 6:e kapitel. Enligt Årsredovisningslagen ska företag rapportera om miljö, sociala förhållanden, personal, respekt för mänskliga rättigheter och motverkande av korruption. I rapporten ska företaget beskriva sin affärsmodell, policydokument på områdena, resultatet av dessa policyer, väsentliga risker på områdena och hur dessa hanteras, samt centrala resultatindikatorer som är relevanta för verksamheten. Definition av den lagstadgade redovisningen finns på följande sidor: hållbarhetsredovisning, affärsmodell, medarbetarinformation, samt risker.

Redovisningens omfattning framgår av GRI Index. De externa revisorerna har gjort en översiktlig granskning av hållbarhetsredovisningen.

Inom hållbarhet finns strategiska och operativa mål. Prioriteringar har gjorts genom väsentlighetsanalyser, utifrån verksamhetens faktiska påverkan samt med utgångspunkt i intressentdialoger. Lejonfastigheter ska bidra till kommunens strategiska mål om ett koldioxidneutralt Linköping år 2025, och en viktig parameter är uppföljning av energianvändning. Under året har företaget ökat koldioxidutsläppen med 8,2 procent jämfört med föregående år. Ökningen förklaras med att värden från 2020 var ovanligt låga på grund av lägre beläggning i många fastigheter samt en ovanligt hög årsmedeltemperatur. Under 2021 har både beläggning och årsmedeltemperatur varit på mer normala nivåer. Energianvändningen per kvadratmeter minskade med 20,1 procent jämfört med basåret 2015.

Alla Lejonfastigheters nybyggnadsprojekt ska certifieras enligt Miljöbyggnad, nivå silver. Detta innebär att fastigheterna byggs med god inomhusmiljö, bra materialval och energieffektivitet, vilket bidrar till en god driftekonomi. Vi strävar efter giftfria miljöer i lokalerna och arbetar med registrering och kontroll av material i en etablerad materialdatabas.

En väsentlig ambition är att uppnå hållbara leverantörsled med fokus på mänskliga rättigheter, arbetsmiljö, miljö och korruption. I alla nya avtal som har tecknats under året finns vår ansvarskod med som ett juridiskt avtalsdokument. Under året har vi fokuserat på internutbildning avseende antikorruption.

Sedan januari 2020 deltar Lejonfastigheter, tillsammans med flera andra fastighetsägare, i ett forskningsprojekt om klimatsårbarhet och anpassning. Projektet leds av Linköpings universitet, Tema Miljöförändring, och benämns ”Stöd för aktörssamverkan och mångfunktionell anpassning av bostadsområden”. Projektet pågår under åren 2020–2024 och finansieras av Länsförsäkringar. Syftet är att stärka fastighetsägares förmåga att klimatanpassa byggnader och bostadsområden.

Under 2021 slutfördes klimatsårbarhetsanalysen av Lejonfastigheters fastigheter där risker för översvämningar från kraftig nederbörd, samt värmerelaterade risker utomhus och inomhus analyserades. Av hela fastighetsbeståndet genomfördes inventeringar på plats i drygt 100 byggnader som teoretiskt bedömts vara sårbara för översvämningar, höga temperaturer eller både och.

Medarbetarna erbjuds varje år en hälsoprofil hos företagshälsovården, friskvårdstimme varje vecka samt subvention på friskvårdsaktiviteter. Kompetensutveckling styrs utifrån utvecklingssamtal, dialogsamtal och individuella utvecklingsplaner. Företaget arbetar för att vara en jämställd arbetsplats, och hade i genomsnitt under 2021 en fördelning på 56 procent kvinnor och 44 procent män. Lejonfastigheter strävar efter att löner och andra anställningsvillkor ska vara konkurrenskraftiga, vilket säkerställs genom lönekartläggning.

Personalomsättningen var under året 3,4 (7,5) procent. Den totala sjukfrånvaron uppgick till 1,8 (1,7) procent, varav 1,1 (1,2) procent avser korttidsfrånvaro. Lejonfastigheter är medlem i arbetsgivarorganisationen Fastigo och har kollektivavtal.

Framtida utveckling

Lejonfastigheter kommer under den närmaste fyraårsperioden att investera drygt tre miljarder kronor. Utöver detta tillkommer projektet Nya simhallen som Lejonfastigheter färdigställer 2022 åt Linköpings kommun. För 2022 beräknas investeringsvolymen ligga på cirka 700 miljoner kronor, och investeringarna avser större ny-, till- och ombyggnader.

I Lejonfastigheters fastighetsbestånd finns flera byggnader från 60- och 70-talen med byggkonstruktioner som i många fall kräver omfattande underhållsåtgärder. Arbetet med att åtgärda brister och säkerställa att byggnaderna uppfyller framtida krav kommer att fortgå under de närmaste åren. Detta arbete, tillsammans med kommande större ombyggnader i andra fastigheter, leder till en fortsatt hög underhållsnivå.

Företagets arbete bygger på långsiktighet och kostnadseffektivitet. Efterfrågan på de lokaler bolaget erbjuder påverkas i liten grad av kortsiktiga konjunkturförändringar utan mer av befolkningsförändringar i Linköping.

Utvecklingen av Lejonfastigheters utökade uppdrag fortsätter att finjusteras under 2022 i samverkan med Linköpings kommun. Lejonfastigheters fokus är att hantera kommunens

önskemål och behov av lokalanpassningar, ta ökat ansvar för lokalförsörjningsplanerna, samt att tydliggöra gränsdragning mellan hyresvärd och hyresgäst.

Under 2021 genomfördes ett arbete i syfte att klargöra ansvarsfördelning samt ersättning för kostnader avseende yttre skadegörelse, inpassering, larm etc. Från 2022 tar Lejonfastigheter ett större ansvar gällande säkerhet i fastigheterna. Under 2022 färdigställs Linköpings nya simhall och arbetet med Nya Kungsbergsskolan intensifieras för planerad byggstart 2023. Lejonfastigheter kommer att sälja fastigheten Palatset 2 till Linköpings kommun under våren 2022. I fastigheten ingår Saab Arena, Stångebrohallen, Linköpings sportcenter samt den intilliggande parkeringen. Lejonfastigheter kommer fortsatt att förvalta fastigheten och verksamheten påverkas inte nämnvärt av försäljningen. Bakgrunden är att kommunen vill satsa kraftigt på turism och bland annat optimera nyttjandet av Saab Arena. Samtidigt vill kommunen genom eget ägande få kontroll över området vid Stångebro inför planeringen av Ostlänken och den nya stadsdelen vid Kallerstad.

Sammantaget bedöms att bolagets resultat kommer att vara stabilt under de närmaste åren.

Måluppfyllelse

Med bolagets affärsidé och vision, om att bidra till ett attraktivt Linköping där människor trivs och utvecklas genom hela livet, medverkar Lejonfastigheter till att Linköping fortsätter vara en framgångsrik och attraktiv kommun. Av Lejonfastigheters totala lokalarea är 95 (95) procent uthyrd till Linköpings kommun. Bolaget fortsätter att aktivt arbeta med strategier för förtätningar av befintliga fastigheter, utrangeringar av riskkonstruktioner samt samordning av underhållsarbeten tillsammans med om-, till- och nybyggnationer. I affärsplanen som utgår från ägardirektiven har fyra målområden definierats, innehållande strategiska mål.

Sociala mål – ansvarsfull aktör

Sedan 2019 mäter Lejonfastigheter nöjd kund-index dels hos avtalsskrivande kund, dels hos de verksamheter som bedrivs i lokalerna. Uppdelningen ger användbar information för att fortsätta utveckla företagets arbete. Nöjd kund-index som mäts hos verksamheterna i fastigheterna har minskat något under 2021 från 76 till 73, vilket fortsatt är ett mycket bra betyg och placerar Lejonfastigheter på tredje plats i landet bland bolag som förvaltar kommunala verksamhetslokaler i Sverige.

Ekonomiska mål – stabil ekonomi

Miljömål – minskad miljöpåverkan

Hållbarhet har en framträdande plats i bolagets ägardirektiv. Lejonfastigheter bidrar till Linköpings kommuns mål att bli koldioxidneutral till 2025.

Utvecklingsmål – steget före

Flerårsöversikt

Ekonomisk utveckling i sammandrag

Förslag till resultatdisposition

Resultaträkning

Balansräkning

Förändring av eget kapital

Kassaflödesanalys

.

Noter

Not 1 – Redovisningsprinciper och bokslutskommentarer

Allmänna redovisningsprinciper

Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen (1995:1554) och BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3).

Värderingsprinciper m m

Tillgångar, skulder (inklusive avsättningar) har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Anskaffningsvärdet belastas inte av räntekostnader.

Koncerntillhörighet

Närmast överordnade moderföretag som upprättar koncernredovisning i vilken företaget ingår är Linköpings Stadshus AB (publ) (org.nr. 556706-9793) med säte i Linköping. Moderföretag för hela koncernen är Linköpings kommun (org.nr. 212000-0449) med säte i Linköping.

Koncernredovisning

Företaget är ett moderföretag men upprättar ingen koncernredovisning med hänvisning till undantagsregeln i årsredovisningslagen 7 kap. 2 §.

Intäktsredovisning

Hyresintäkter

Redovisad nettoomsättning avser i huvudsak hyresintäkter. Hyres­intäkter aviseras i förskott och periodisering av hyror sker så att endast den del av hyrorna som belöper på perioden redovisas som intäkter. Inkomster redovisas till det verkliga värdet av vad som erhållits eller kommer att erhållas.

Utdelning

Ersättning i form av utdelning redovisas som intäkt när det är sannolikt att företaget kommer att få de ekonomiska fördelar som är förknippade med transaktionen och när inkomsten kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.

Låneutgifter

De låneutgifter som uppkommer då företaget lånar kapital kostnadsförs i resultaträkningen i den period de uppstår. Obligationslån emitterade till över- eller underkurs periodiseras över löptiden.

Leasingavtal

Företaget som leasegivare och leasetagare

Hyresavtal klassificeras som leasingavtal och intäkter och kostnader som operationell leasing. Operationell leasing innebär att de ekonomiska risker som är hänförliga till förvaltningsfastigheterna i allt väsentligt kvarstår hos leasegivaren. Detta innebär också att tillgångar som hyrs ut enligt operationella leasingavtal kvarstår såsom materiella anläggningstillgångar. Dessa tillgångar värderas på samma sätt som övriga materiella anläggningstillgångar. Tillgångar som hyrs in enligt operationella leasingavtal redovisas endast som kostnader.  Se vidare not 3.

Ersättningar till anställda

Ersättningar till anställda avser alla typer av ersättningar som företaget lämnar till de anställda. Företagets ersättningar innefattar bland annat löner, sociala avgifter, bilersättningar, traktamenten, betald semester, betald frånvaro och ersättningar efter avslutad anställning (pensioner). Redovisning sker i takt med intjänandet. Ersättningar till anställda efter avslutad anställning avser avgiftsbestämda eller förmånsbestämda pensionsplaner. Utgifter för avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad under den period de anställda utför de tjänster som ligger till grund för förpliktelsen.

Företaget har förmånsbestämda pensionsförpliktelser vilka uteslutande är beroende av värdet på av företaget ägda kapital­försäkringar. Kapitalförsäkringarna redovisas som finansiell anläggningstillgång. I enlighet med förenklingsregeln i BFNAR 2012:1 redovisas pensionsförpliktelsen som en avsättning till samma värde som kapitalförsäkringens redovisade värde.

Kassaflödesanalys

Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medfört in- eller utbetalningar.

Bokslutsdispositioner

Förändringar i obeskattade reserver redovisas som boksluts­dispositioner i resultaträkningen. Erhållna och lämnade koncern­bidrag redovisas som bokslutsdisposition.

Skatt

Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen, utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital.

Aktuell skatt

Aktuell skatt avser inkomstskatt för innevarande räkenskapsår samt den del av tidigare räkenskapsårs inkomstskatt som ännu inte redovisats. Aktuell skatt beräknas utifrån den skattesats som gäller per balansdagen.

Uppskjuten skatt

Uppskjuten skatt är inkomstskatt som avser framtida räkenskapsår till följd av tidigare händelser. Redovisning sker enligt balansräkningsmetoden. Enligt denna redovisas uppskjutna skatteskulder och uppskjutna skattefordringar på temporära skillnader som uppstår mellan bokförda respektive skattemässiga värden för tillgångar och skulder samt för övriga skattemässiga avdrag eller underskott.

Uppskjutna skattefordringar nettoredovisas mot uppskjutna skatteskulder endast om de kan betalas med ett nettobelopp. Uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesats på balansdagen. Effekter av förändringar i gällande skattesatser resultatförs i den period förändringen lagstadgats. Uppskjutna skattefordringar reduceras till den del det inte är sannolikt att den underliggande skattefordran kommer att kunna realiseras inom en överskådlig framtid. Uppskjuten skattefordran redovisas som finansiell anläggningstillgång och uppskjuten skatteskuld som avsättning.

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång i balansräkningen om det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången sannolikt kommer att tillfalla företaget och anskaffningsvärdet kan mätas på ett tillförlitligt sätt. Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Materiella anläggningstillgångar har delats upp på betydande komponenter när komponenterna har väsentligt olika nyttjandeperioder. I anskaffningsvärdet ingår utgifter som direkt kan härledas till förvärvet av tillgången. Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet till den del tillgångens prestanda ökar i förhållande till tillgångens prestanda vid anskaffningstidpunkten.

Statliga stöd för anskaffning av materiella anläggningstillgångar reducerar tillgångens redovisade värde.

Avskrivningar och nedskrivningar

Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad nyttjandeperiod. När en komponent i en anläggningstillgång byts ut, utrangeras eventuellt kvarvarande del av den gamla komponenten och den nya komponentens anskaffningsvärde aktiveras. Utgifter för löpande reparationer och underhåll redovisas som kostnad i den period de uppstår, förutom utgifter för planerat underhåll som bedöms vara av väsentligt värde. I dessa fall aktiveras utgiften för underhållet som en anläggningstillgång och komponentavskrivning tillämpas.

Avskrivningsbart belopp utgörs av anskaffningsvärdet minskat med ett beräknat restvärde om detta är väsentligt. Avskrivning sker linjärt över den förväntade nyttjandeperioden.

Följande avskrivningstider tillämpas:

När det finns en indikation på att en tillgångs värde minskat, görs en prövning av nedskrivningsbehov. Har tillgången ett återvinningsvärde som är lägre än det redovisade värdet, skrivs den ned till återvinningsvärdet. Vid bedömningar av nedskrivningsbehov grupperas tillgångarna på de lägsta nivåer där det finns separata identifierbara kassaflöden (kassagenererande enheter). För tillgångar som tidigare skrivits ned görs per balansdag en prövning av om återföring bör göras.

Fordringar

Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta.

Avsättningar

Avsättningar redovisas när bolaget har en legal eller informell förpliktelse till följd av inträffade händelser, det är sannolikt att ett utflöde av resurser krävs för att reglera åtagandet, samt att beloppet har kunnat beräknats på ett tillförlitligt sätt.

Finansiella instrument

Finansiella instrument värderas initialt till anskaffningsvärde vilket motsvarar instrumentets verkliga värde med tillägg för transaktionskostnader. En finansiell tillgång eller finansiell skuld redovisas i balansräkningen när företaget blir part enligt instrumentets avtals­enliga villkor. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller när företaget förlorar kontrollen över rättigheterna. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av finansiell skuld. Övervägande del av finansiella tillgångar och skulder tas bort från balansräkningen genom erhållande eller erläggande av betalning.

Användning av derivatinstrument

Företagets använder derivat i den finansiella verksamheten och har valt att redovisa finansiella instrument genom utnyttjande av så kallad säkringsredovisning. Det innebär att utnyttjande av derivat syftar till att säkra underliggande kassaflöde i skuld. Säkring görs på portföljnivå och mätning av effektiviteten i säkring görs löpande. Syftet med användning av derivat är att erhålla en mer effektiv räntebindningsstruktur. Derivaten används endast i säkringssyfte. Intäkter och kostnader för ränteswappar nettoredovisas under räntekostnader. Alla derivatavtal är ingångna med nordiska affärsbanker som står under Finansinspektionens tillsyn. Avtalen följer svensk lagstiftning och är anpassad till rättsförhållande inom EU gällande motspartrisker förknippade med handel av derivatinstrument.

Utestående derivat uppgår till 2 325 (2 300) miljoner kronor och utgörs av ränteswappar. Förfallotidpunkter för dessa sträcker sig mellan år 2022 och 2038 med en genomsnittlig löptid om cirka 3,9 (4,0) år. Fast räntesats enligt ränteswapavtalen varierar mellan -0,10 procent och 4,23 procent. Rörlig ränta enligt underliggande låneavtal ligger vid bokslutstillfället mellan -0,41 procent och 0,83 procent.

Exponerat nominellt belopp (skuld) uppgår till 3 900 (3 650) miljoner kronor, varav 1 050 (950) miljoner kronor är emitterade certifikat, 1 800 (1 500) miljoner kronor är lån från Kommuninvest och 1 050 (1 200) miljoner kronor är emitterade obligationer. Nominellt belopp upptagna derivat (ränteswappar) är 2 325 (2 300) miljoner kronor. Marknadsvärdet för de finansiella instrumenten uppgick 2021-12-31 till ett negativt värde på 27 (91) miljoner kronor. Förändringar i marknadsvärdet redovisas varken i resultat- eller balansräkningen utan är endast till för upplysning. Marknadsvärdet skall betraktas som den totala kostnaden för att upphöra med samtliga åtaganden i ingångna avtal.

Säkringsredovisning

Säkringsredovisning tillämpas för derivatinstrument som ingår i ett dokumenterat säkringssamband. Säkringsredovisningen upphör när säkringsinstrumentet förfaller, säljs, avvecklas eller löses in samt när säkringen inte längre uppfyller villkoren för säkringsredovisning. Kassaflödessäkringar används huvudsakligen när ränteswappar används för att ersätta upplåning till rörlig ränta med fast ränta. Så länge som säkringsrelationen är effektiv sker ingen redovisning av derivatinstrumentet. Värdeförändringarna på finansiella instrument redovisas i samma period som det prognostiserade flödet uppstår. Ineffektiv del redovisas löpande i den mån den utgör en konstaterad förlust.

Bedömningar och uppskattningar

Uppskattningar och bedömningar baseras på historisk erfarenhet och andra faktorer som under rådande förhållanden anses vara rimliga. Resultatet av dessa uppskattningar och bedömningar används sedan för att fastställa redovisade värden på tillgångar och skulder som inte framgår tydligt från andra källor. Uppskattningar och bedömningar ses över årligen. Det slutliga utfallet av uppskattningar och bedömningar kan komma att avvika från nuvarande uppskattningar och bedömningar. Effekterna av ändringar i dessa redovisas i resultaträkningen under det räkenskapsår som ändringarna görs samt under framtida räkenskapsår om ändringen påverkar både aktuellt och kommande räkenskapsår. Viktiga uppskattningar och bedömningar beskrivs nedan.

Prövning av nedskrivningsbehov för materiella anläggningstillgångar

Företaget har betydande värden redovisade i balansräkningen avseende materiella anläggningstillgångar. Dessa testas för ned­skrivningsbehov i enlighet med de redovisningsprinciper som beskrivs ovan. Återvinningsvärden för kassagenererande enheter har fastställts genom beräkning av nyttjandevärden eller verkligt värde minus försäljningskostnader. För dessa beräkningar måste vissa uppskattningar göras avseende framtida kassaflöden och andra adekvata antaganden avseende exempelvis avkastningskrav.

Inkomstskatter och uppskjutna skatter

Företaget redovisar i sin balansräkning uppskjutna skattefordringar och skulder vilka förväntas bli realiserade i framtida perioder. Vid beräkning av dessa uppskjutna skatter måste vissa antaganden och uppskattningar göras avseende framtida skattekonsekvenser som hänför sig till skillnaden mellan i balansräkningen redovisade tillgångar och skulder och motsvarande skattemässiga värden. Uppskattningarna inkluderar även att skattelagar och skattesatser kommer att vara oförändrade samt att gällande regler för utnyttjande av förlustavdrag inte kommer att ändras.

Avrundning

Beloppen i föreliggande årsredovisning presenteras i kkr utan decimaler. I de fall beloppen är mindre än 1 kkr och är avrundat nedåt, presenteras detta med en nolla (0). I de fall utfallet faktiskt är noll presenteras detta med ett streck.

Not 2 – Arvode till revisorer

Not 3 – Operationell leasing

Leasegivare

Nettoomsättningen avser i huvudsak hyresintäkter vilka redovisas som operationella leasingavtal.

Årets intäktsförda leasingavgifter uppgår till 1 087 270 kkr (827 647 kkr).

Hyreskontrakten består i huvudsak av uthyrning av lokaler till Linköpings kommun i syfte att bedriva offentlig verksamhet. Knappt 1 (1) procent av uthyrningen i bolaget avser uthyrning av bostäder och parkeringsplatser. Avtalen avseende uthyrning av bostäder och parkeringsplatser är i huvudsak tillsvidareavtal med 3 till 12 månaders uppsägningstid. Hyresintäkterna från tillsvidareuthyrningen under aktuell uppsägningstid uppgår till 36 530 kkr (6 766 kkr).

Leasetagare

Årets kostnadsförda leasingavgifter uppgår till 274 820 kkr (25 625 kkr).

Hyreskontrakten består i huvudsak av inhyrning av lokaler från lokala hyresvärdar, för vidareuthyrning till Linköpings kommun i syfte att bedriva offentlig verksamhet. Hyreskostnaderna från tillsvidareinhyrningen under aktuell uppsägningstid uppgår till 32 103 kkr (5 kkr).

Företaget har under året även hyreskostnader för bilar och IT-utrustning om 1 781 kkr (1 555 kkr).

Not 4 – Anställda och personalkostnader

Ledande befattningshavares ersättningar

Medeltalet anställda

Pension- och övriga sociala kostnader

Löner och andra ersättningar

Avtal om bilförmån

Under året har verkställande direktör uppburit bilförmåner uppgående till 49 kkr (42 kkr).

Avtal om pension

Verkställande direktör har en alternativ ITP med en premie som motsvarar 30 % (30 %) av lön. Verkställande direktören har ingen avtalad pensionsålder.

Avtal om avgångsvederlag

Bolagets uppsägningstid gentemot verkställande direktören är nio månader.

Not 5 – Inköp och försäljning mellan koncernföretag

Not 6 – Ränteintäkter och liknande resultatposter

Not 7 – Räntekostnader och liknande resultatposter

Not 8 – Bokslutsdispositioner

Not 9 – Skatt på årets resultat

Not 10 – Byggnader och mark

Från och med 2021 redovisas Årets anskaffningar och Färdigställda projekt på två separata rader. Färdigställda projekt överensstämmer med not 13.

Beräkning av verkligt värde

En värdering av bolagets fastigheter görs av externt värderingsföretag. Värdebedömningarna baseras på separata kassaflödesanalyser per fastighet. Bedömda marknadsvärden motsvarar direktavskrivningar på totalt kapital, under normaliserade förutsättningar, på 3,75 (4,15) till cirka 7,90 (8,75) procent beroende på bland annat läge, ålder, standard och användningssätt. Det genomsnittliga direktavkastningskravet ligger på nivån 5,66 (6,27) procent.

Beräkning av övervärde

Fastigheternas övervärde är marknadsvärdet med avdrag för bokfört värde. I det bokförda värdet ingår byggnader och mark enligt not 10, byggnadsinventarier, installationer och förbättringsutgifter på annans fastighet (del av not 12) samt pågående projekt (del av not 13).

Not 11 – Maskiner och andra tekniska anläggningar

Anläggningstillgångar har omklassificerats för att bättre överensstämma med koncernens principer, hela not 11 överförs till not 12.

Not 12 – Inventarier, verktyg och installationer

Från och med 2021 redovisas Årets anskaffningar och Färdigställda projekt på två separata rader. Färdigställda projekt överensstämmer med not 13.

Not 13 – Pågående nyanläggningar

Not 14 – Andelar i koncernföretag

Not 15 – Specifikation av andelar i koncernföretag

Not 16 – Andelar i bostadsrättsföreningar

Not 17 – Andra långfristiga fordringar

Not 18 – Övriga fordringar

¹ Bolaget är ansluten till ett koncernkonto, där Linköpings kommun är kontohavare gentemot kreditgivande bank. Koncernföretagen äger rätt att inom koncernkontot nyttja en kredit på 200 Mkr. Per balansdagen 2021-12-31 är krediten nyttjad med 32 908 kkr, vilket ingår i övriga skulder.

Not 19 – Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

Not 20 – Obeskattade reserver

Not 21 – Avsättningar

Not 22 – Obligationslån, lång- och kortfristiga

Obligationslån är en del av bolagets långfristiga upplåning. Refinansieringsrisken hanteras genom avtal om kort- och långfristiga kreditfaciliteter med flera etablerade nordiska affärsbanker och med bestämda villkor som säkerställer företagets finansieringsbehov.

Not 23 – Övriga skulder till kreditinstitut

Not 24 – Derivatinstrument

Ytterligare information beträffande säkringsredovisningen återfinns i not 1 Redovisningsprinciper och bokslutkommentarer.

Not 25 – Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

Not 26 – Ställda säkerheter

Not 27 – Eventualförpliktelser

Not 28 – Likvida medel

¹ Bolaget är ansluten till ett koncernkonto, där Linköpings kommun är kontohavare gentemot kreditgivande bank. Koncernföretagen äger rätt att inom koncernkontot nyttja en kredit på 200 Mkr. Per balansdagen 2021-12-31 är krediten nyttjad med 32 908 kkr, vilket ingår i övriga skulder.

Not 29 – Förslag till vinstdisposition

Beloppen anges i kronor.

Not 30 – Händelser efter årets utgång

Efter årets utgång har inga väsentliga händelser inträffat.

Namnteckningar

Revisionsberättelse

Revisorns granskning av hållbarhetsredovisning

Granskningsrapport

Sammanfattande värdeutlåtande