AFFÄRSRELATERADE RISKER

Affärsrelaterade risker härrör från händelser i vår omvärld och i vår organisation.

1. Risk för kostsamma skador pga förändringar i klimatet. Risk för översvämning och höga temperaturer.

Våra fastigheter är en mycket värdefull tillgång. Förändrade klimatförhållanden kan medföra förändrade väderleksmönster och vi behöver förebygga kostsamma skador.

• Vi deltar i forskningsprojekt om klimatsårbarhet och anpassning med Linköpings universitet.
• Vi har genomfört en sårbarhetsanalys för alla fastigheter i samverkan med Linköpings universitet.
• Vi har genomför klimatanpassningsinventeringar på de mest sårbara fastigheterna.
• Vi följer vår klimatanpassningsplan (2020-2022).

2. Risk för sjunkande marknadsvärde på fastigheterna.

En marknadsnedgång skulle innebära att fastigheternas värde sjunker.

• Med en stark balansräkning och hög kreditrating klarar vi en eventuell marknadsnedgång.
• Vårt marknadsvärde har ökat med 15 % från 2020-12-31 till 2021-12-31. Det beror på att avkastningskraven har gått ner ytterligare under 2021 och att våra investeringar i husen ökar fastigheternas värde. För att behålla värdet i våra fastigheter utformar vi underhållsplaner som följs upp fortlöpande.

3. Risk för minskat förtroende hos ägare, kunder och i andra samarbeten.

Lejonfastigheter är ett allmänintresse varför det ställs höga krav på bolagets agerande. Bristande förtroende kan leda till ekonomisk skada och skada för medarbetare.

• Vi har byggt upp egen kompetens rörande upphandling som säkrar att vi följer lagen om offentlig upphandling.
• Vi är anslutna till Linköpings kommuns visselblåsarsystem där oegentligheter kan rapporteras.
• Under året har vi följt upp vår implementering av ansvarskod för medarbetare genom case-övningar.
• Under året har inköpsprocessen med tillhörande system utvecklats med inbyggda kontrollpunkter.

4. Risk för otillräcklig digital transformation.

Digitaliseringen går snabbt och är svår att förutse. Den medför både möjligheter och risker i vår affär.

• Vi prioriterar och driver våra digitaliseringsprojekt utifrån vår affärsplan, omvärldsanalys och resursbas.
• Vi jobbar efter, följer upp och justerar vår digitala strategi.
• Vi identifierar brister och förbättrar våra system och tjänster som en del av vår systematiska systemförvaltning.
• Vi deltar i workshops och forum inom och utom kommunen för att byta erfarenheter och samordna digitaliseringsinitiativ – vi bedriver en aktiv omvärldsbevakning i digitaliseringsfrågor.
• Vi säkerställer kompetens och resurser genom både intern utbildning och externa partnerskap/leverantörsavtal inom området digital transformation.

5. Risk för brister på rätt kompetens, idag och i framtiden.

Brister i kompetensförsörjningen ökar risken för felaktiga beslut samt att projekt fördyras eller avstannar. Det utökade uppdraget ställer samtidigt krav på nya roller inom andra kompetensområden.

• Vi arbetar med att utveckla vårt arbetsgivarvarumärke.
• Vi gör fortlöpande kompetenskartläggningar och utvecklar medarbetare för att hantera framtida behov.
• Vi har förbättrat vår rekryteringsprocess.
• Vi arbetar med att kartläggning av kompetens kopplat till befattningar för att säkerställa kompetensområden.
• Vi arbetar med en kompetensförsörjningsplan.

6. Risk för ekonomisk åtstramning inom kommunen samt ökat krav på minskade kostnader leder till minskat handlingsutrymme.

Den demografiska utvecklingen inom kommunen kan leda till minskade skatteintäkter som i sin tur kan påverka Lejonfastigheters ekonomi på sikt. Detta innebär en risk för att lokalintäkterna kan minska.

• I och med vårt utökade uppdrag som kommunens lokalförsörjare är vi tidigt delaktig i den kommunala planeringen. Det hjälper oss att ha en beredskap för eventuella åtgärder och därmed kan vi agera och anpassa oss efter nya förutsättningar.

7. Korruptionsrisk, inklusive givande eller tagande av muta.

Bygg- och fastighetsbranschen är en högriskbransch för korruption. En realiserad risk skulle innebära skada för Lejonfastigheters anseende och för bolagets medarbetare.

• Vår ansvarskod för leverantörer ställer krav på hantering av korruptionsrisk.
• Vi är medlemmar i Institutet Mot Mutor som bidrar med kunskap.
• Vi har en ansvarskod för våra medarbetare rörande affärsetik och intern representation.
• Vi arbetar med informationsinsatser för ökad kunskap bland medarbetarna.
• Vi arbetar med utökade kontroller för att säkra att våra underentreprenörer efterlever krav i ansvarskoden.

8. Risk att lokalförsörjningsprocessen inte efterlevs.

Lejonfastigheter har tagit över ansvaret för lokalförsörjningen inom kommunen. Det finns en risk att efterlevnaden av arbetssättet inte implementeras fullt ut. Detta medför ineffektivitet och ökade kostnader.

• Processteam för lokalförsörjningen arbetar med att förbättra och utveckla processen.
• Anpassning av system, arbetssätt och roller sker både inom Lejonfastigheter och kommunen för att säkra efterlevnaden.
• Vi säkerställer att kostnaderna för det utökade uppdraget täcks av kommunen.
• Vi har gemensamma möten för att tydliggöra arbetssättet.

9. Refinansieringsrisk.

Risk för att vi inte hittar finansiärer för stora investeringar.

• Vi har korta- och långsiktiga kreditfaciliteter hos flera etablerade nordiska affärsbanker som säkerställer företagets finansieringsbehov.

10. Ränterisk.

Risk för ökade räntekostnader.

• Ränterisk hanteras genom räntebindningsstrukturer som ger den lägsta räntekostnaden i förhållande till företagets verksamhetsrisk och finansiella risk.
• Räntestrategitest genomfördes i november 2021, vald räntestrategi innebär en avvägning mellan en relativt låg förväntat räntekostnad och en riskprofil som bolaget kan hantera.
• Olika räntebindningstider medför att en ränteförändring inte får full effekt på resultatet ett enskilt år.

11. Risk för höga entreprenadkostnader.

Det höga prisläget på byggmaterial utgör en risk för höga anbudspriser, osäkerheten kring prisutvecklingen och hur marknadens aktörer kommer att agera är stor.

• Ramavtal handlas upp på flera år vilket säkrar en stabil och jämn utveckling inom renovering och underhållsprojekt.
• Fortsatt dialog med entreprenörer om prisläget, prissättning i anbud och hantering av stora prisförändringar under byggnation.

12. Risk för utebliven leverans av ändamålsenliga lokaler vid brådskande efterfrågan.

Vakanserna i vårt bestånd är mycket få.

• Vi har i nära samverkan med vår kund utformat en gemensam lokalförsörjningsprocess för att säkra leveransen av ändamålsenliga lokaler.
• Upparbetade kontakter med marknad och leverantörer för tillfälliga lösningar.

13. Risk för brister i underhållsplaneringen.

Brister i planeringen kan leda till höga driftkostnader, att underhållet inte utförs med rätt kvalitet och i rätt tid och slutligen en missnöjd kund. Det leder även till hantering av fler oplanerade händelser.

• Vi driver ett strukturerat åtgärdsprogram för riskkonstruktioner i hus från 1960- och 1970-talen.
• Vi kategoriserar fastigheterna för att identifiera och prioritera fastigheterna med störst underhållsbehov.
• Under året har vi haft möjlighet att göra omprioriteringar av underhållet då pandemin har gjort att flertalet fastigheter har varit tomställda.
• Alla fastigheter är fullvärdesförsäkrade. Självrisken är tio basbelopp.

14. Risk för utebliven projektleverans.

Lejonfastigheter har en stor projektvolym. Många projekt är komplexa, pågår över lång tid och har många leverantörer. Felkalkyleringar, förseningar i leverans eller oförutsedda händelser kan leda till stora ekonomiska konsekvenser. Under året har materialpriserna ökat som en upplevd effekt av pandemin.

• Riskbedömning görs i alla projekt.
• Uppföljning görs av beslutad kostnad, tid, omfattning och kvalitet.
• Produktionskostnadsrisk begränsas avtalsmässigt i förhållande till entreprenör och hyresgäst.
• Fortsatt dialog med entreprenörer om prisläget, prissättning i anbud och hantering av stora prisförändringar under byggnation.

15. Risk för otillräcklig informationssäkerhet.

Risk för intrång och allvarliga fel i vår IT-miljö.

• Vi har en strukturerad systemförvaltning.
• Vi har ett nära samarbete med våra olika IT-driftleverantörer för att säkerställa en säker IT-miljö.
• Utbildning i IT-säkerhet för medarbetare har påbörjats under 2021 och kommer att fortgå under 2022.

16. Risk för otydliga politiska krav.

De politiska besluten påverkar Lejonfastigheters verksamhet och under ett valår kan beslut både generera fördröjningar och snabba ändringar.

• Lejonfastigheter deltar aktivt i dialog med kommunen.
• Vd ingår i kommunledningsgruppen.
• Vi arbetar aktivt med kommunikationen inom vår lokalförsörjningsprocess för att öka förståelsen för våra olika behov och vårt gemensamma arbetssätt.

MILJÖRISKER

Miljörelaterade risker omfattar alla risker i vår verksamhet som kan påverka miljön.

17. Risk för användning av olämpliga material.

Risk att utsätta kunder, entreprenörer och medarbetare för onödiga hälsorisker.

• Tydliga mål för materialanvändningen.
• Alla material och ämnen dokumenteras vid ny- och ombyggnation.
• Utbildningsinsatser i projekt och som stöd till entreprenörer.

18. Risk för otillräckliga åtgärder för att minska verksamhetens klimatpåverkan.

Hög energiförbrukning leder till ökad miljöpåverkan samt ökade kostnader. Materialanvändning vid byggnation och renovering leder till stora klimatutsläpp. Vid ökade ekonomiska krav påverkas möjligheterna att leva upp till målet om en minskad klimatpåverkan från verksamheten.

• Vår Hållbarhetspolicy har en tydlig ambition om en hållbar utveckling.
• Under året har nya mål antagits för minskad klimatpåverkan samt ökad energieffektivisering.
• Ett verksamhetsutvecklingsprojekt har påbörjats under året för att skapa engagemang i hela bolaget och framtagande av handlingsplaner för minskad klimatpåverkan.
• Vi satsar på installation av solceller samt byggnation av miljöbyggnader.
• Vi har upprättat en återbrukshubb för att återbruka material.

SOCIALA RISKER

Sociala risker omfattar alla risker som kan påverka våra medarbetares, kunders och samarbetspartners psykiska och fysiska hälsa.

19. Risk för ökad skadegörelse på grund av social oro i samhället.

Ökad skadegörelse leder till ökade kostnader och störningar i driften samt i kundens verksamhet. Vi ska förebygga skadegörelse i och kring våra byggnader.

• Vi deltar aktivt i fastighetsägarföreningar i särskilt utsatta områden.
• Lejonfastigheter har fått ett utökat ansvar för den yttre skadegörelsen från hyresgäst. Detta ger oss möjlighet att utföra förebyggande och begränsande åtgärder för skadegörelse.
• Vi deltar aktivt i samverkan med kommunen och övriga intressenter i staden, t ex i olika samhällsinsatser så som Fastighetsägarföreningen i Skäggetorp och i Samverkan Mot Segregation.

20. Risk för fysisk eller psykosocial skada på medarbetare och/eller leverantörer.

Medarbetares och leverantörers arbetsmiljö och hälsa är en strategiskt viktig fråga. Arbetsmiljöarbetet ska minimera risken för fysisk eller psykisk skada i anslutning till Lejonfastigheters projekt och fastigheter.

• Vi gör en medarbetarundersökning årligen enligt Great Place To Work.
• Vi har gjort flertalet riskanalyser under året, relaterat till medarbetarnas mående vid distansarbete under pandemin.
• Alla chefer och projektledare har genomgått utbildning i arbetsmiljö.
• Vi har ett etablerat rehabiliteringsprogram i samverkan med företagshälsovården.
• Vi genomför årliga hälsoprofiler.
• Vi har personalförmåner som stärker hälsa och välmående.
• Lejonfastigheters ansvarskod gäller för våra leverantörer och medarbetare.

21. Risk för diskriminering eller trakasserier.

Lejonfastigheter ska erbjuda en trygg och stimulerande arbetsmiljö där alla kan trivas och utvecklas.

• Lejonfastigheter har en likabehandlingsplan med aktuella aktiviteter som vi arbetar med årligen.
• Vår ansvarskod gäller för leverantörer och förbjuder alla former av kränkningar, trakasserier och diskriminering.
• Utbildning genomförs avseende likabehandling inom bolaget.
• Under året har alla medarbetare inkluderats i ett arbete; Växthuset, som handlar om likabehandling.
• Vi har en arbetsmiljöprocess med stödjande dokument kring området för chef och medarbetare.